Aujourd’hui, nous allons étudier le formulaire 190-210F-2024. Nous utiliserons également le formulaire 100F afin de vous montrer où inscrire le montant des revenus locatifs après déduction des charges.

Introduction :

 

Comment obtenir les formulaires et les documents nécessaires :

1. Rendez-vous sur le site officiel : http://www.impotsdirects.public.lu
2. Cliquez sur « Formulaires – Personnes physiques »
3. Sélectionnez la langue de votre choix (français ou allemand) en cliquant sur le drapeau correspondant
4. Téléchargez les formulaires suivants :
• 100F
• 190-210F
• Et l’annexe au modèle 190-210F
5. Préparez également les documents suivants :
• Votre acte notarié
• Le décompte des loyers pour 2024
• Les frais d’obtention 2024 (frais liés à la location)
• Les intérêts débiteurs de votre prêt immobilier

 

 

 

 

Première Partie :

Vous devez tout d’abord indiquer le bureau d’imposition où vous déclarez l’ensemble de vos revenus.

Exemple :
Si vous résidez à Dudelange et que votre logement locatif se situe à Luxembourg, vous devez sélectionner le bureau suivant : Bureau d’imposition de Dudelange.

Nous allons maintenant remplir ensemble la page 1 du formulaire 190-210F :

1. Le bureau d’imposition
2. Votre nom ou vos noms, si le bien appartient à deux personnes du même foyer fiscal
3. Les cases 100 à 102 : Numéro, rue, étage(s)
4. Les cases 103 à 105 : Code postal, localité, pays
5. Les informations relatives à l’appartement ou à la maison mise en location
6. La quote-part : très importante en cas d’usufruit, ou si le logement est en copropriété. N’oubliez pas d’indiquer les noms des copropriétaires. Ces informations peuvent être demandées au syndic, notamment en cas de changement de propriétaire.

Deuxième Partie : Le prix d’acquisition

1. a) Cas d’un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)

Les cases 200 à 206 doivent être complétées en suivant les indications de votre acte notarié.
Suivez scrupuleusement les montants mentionnés dans l’acte.

1. b) Cas d’une acquisition d’un immeuble achevé

Les cases 208 à 215 concernent ce type d’achat. Cela correspond à l’achat d’un bien déjà construit : appartement, maison, garage ou immeuble complet.

Nous allons prendre ici un exemple chiffré très fréquent :
un appartement.

• Case 208 : Prix d’achat → 500 000 €
• Case 209 : Frais de notaire → 35 000 €
  👉 Total de l’investissement = 525 000 €
• Case 211 : Valeur du terrain
  → correspond à 20 % du total, soit 105 000 €
• Case 212 : Valeur de la construction
  → différence entre le total et le terrain : 525 000 € – 105 000 € = 420 000 €
• Case 213 : Remboursement de TVA
  → Dans notre exemple : 0 €
• Case 214 : Dépenses d’investissement
  → Exemple : travaux d’isolation, mise aux normes électriques, etc.
  ⚠️ Attention : les meubles ne sont pas considérés comme des dépenses d’investissement.
• Case 215 : Ce montant se calcule automatiquement sur base des cases précédentes.Troisième Partie : Recettes de location

  De la case 216 à 222

  Nous allons maintenant remplir les informations relatives aux revenus locatifs :

  • Case 216 : Nombre de mois loués pendant l’année 2024
  • Case 217 : Montant total des loyers perçus, hors charges
  • Case 218 : Loyers relatifs à des périodes antérieures à 2024, mais encaissés en 2024
  • Case 219 : Loyers perçus pour des garages, non compris dans le loyer principal
  • Case 220 : Montant d’une caution non restituée en fin de bail (à déclarer comme revenu)
  • Case 221 : Charges locatives perçues sans décompte détaillé remis au locataire
  • Case 222 : Ce montant est calculé automatiquement par le formulaire

 

Quatrième Partie : Frais d’obtention – Année 2024

Cette section concerne les frais non remboursés par le locataire pour l’année 2024.

👉 Si les dépenses concernent tout l’immeuble, vous devez indiquer uniquement la quote-part relative à la partie louée.
👉 Si les dépenses concernent l’ensemble de la partie louée, indiquez une quote-part de 100 %.

Frais d’entretien et de réparation déductibles

De la case 300 à 324

Voici un exemple concret :

Un nouveau tableau électrique installé pour la sécurité de votre locataire, ou encore des travaux d’isolation thermique.

• Case 300 : Seuls les travaux réalisés par une entreprise sont déductibles
• Case 301 : Précisez ici le type de travaux, par exemple : électricité
• Case 302 : Indiquez la date de paiement
  ⚠️ Si le paiement a été effectué avant 2024, il n’est pas déductible pour cette année.
  Si le paiement est effectué en 2024, il est déductible en 2025
• Case 303 : Montant total des travaux
• Case 304 : Montant de la quote-part, identique à celle indiquée à la page 1
• Case 305 : Montant calculé automatiquement :
  → Montant des travaux (case 303) x quote-part (case 304)

Cas particulier : Travaux importants

💡 Si le montant des travaux dépasse 50 % du loyer annuel, vous pouvez demander un abattement fiscal réparti sur 2 à 5 ans.

Exemple de calcul :

• Loyer mensuel hors charges : 1 200 €
• Loyer annuel : 14 400 €
• À partir de 7 200 € de travaux, vous pouvez demander l’abattement sur plusieurs années.

⚠️ Attention à respecter également le plafond de déduction :

• 2 700 € maximum, ou
• 35 % du loyer annuel, si ce montant est plus élevé

 

Cinquième Partie : Calcul de l’amortissement

Formulaire : Annexe au modèle 190/210 – Amortissement

Dans notre exemple, l’appartement a entre 30 et 60 ans, ce qui correspond à un taux d’amortissement de 2 %.

💡 À noter : si vous possédez plusieurs biens immobiliers à la même adresse, vous devez utiliser une ligne par bien dans ce tableau.

Exemple de calcul :

• Valeur de la construction : 420 000 €
• Taux : 2 %
• Amortissement annuel : 420 000 € × 0,02 = 8 400 €

Remplissage des cases :

• Case 351 : Description du bien → Appartement
• Case 352 : Taux d’amortissement → 2 %
• Case 353 : Valeur de la construction → 420 000 €
• Case 354 : Amortissement annuel → 8 400 €
• Case 355 : Quote-part → 100 %
• Case 356 : Montant amorti → 8 400 €

Frais d’obtention non remboursés par le locataire

Cases 370 à 386

Exemple courant :

• Assurance propriétaire du bien
  ⚠️ Assurez-vous que le locataire a lui aussi souscrit une assurance habitation.

Déduction forfaitaire vs déduction réelle

Au lieu de déduire les frais réels, le contribuable peut opter pour une déduction forfaitaire, applicable uniquement :

• Aux immeubles bâtis
• Dont la construction date de plus de 15 ans au 1er janvier de l’année d’imposition
• Et qui font intégralement partie du patrimoine privé du contribuable

Montant de la déduction forfaitaire :

• 35 % du loyer brut, plafonné à 2 700 € par an

⚠️ Attention :
Si vous optez pour la déduction forfaitaire, puis y renoncez pour repasser à la déduction réelle, vous perdez le droit de revenir à la déduction forfaitaire pendant une période de 15 ans.

Sixième partie – Déclaration des intérêts débiteurs et frais de gérance

1. Intérêts débiteurs (cases 403 à 421)

Si vous avez plusieurs prêts contractés pour un même bien immobilier ou pour plusieurs biens, vous devez détailler les intérêts débiteurs par prêt, une ligne par prêt :

• Case 403 à 421 : pour chaque prêt, indiquez :
• Le nom de l’organisme prêteur
• Le montant des intérêts payés durant l’année fiscale
• Les informations du bien concerné (si plusieurs biens)

➡️ Ces montants sont déductibles des revenus locatifs bruts.

2. Frais de gérance (cases 422 à 440)

Les frais de gérance comprennent :

• Honoraires versés à une agence immobilière
• Frais de syndic si en copropriété
• Frais de gestion administrative, comptable ou juridique

➡️ À noter : vous les indiquez en case 440, qui reprend le total des frais de gérance.

3. Calcul du revenu net imposable (modèle 100 – feuille L)

D’après vos données :

• Revenu brut : 14 400 €
• Charges déductibles :
• Intérêts débiteurs (case 402) : 2 700 €
• Frais de gérance (case 440) : 6 055 €

Revenu net imposable = 14 400 – (2 700 + 6 055) = 5 645 €

 

À reporter dans le modèle 100 – Feuille L – cellules 1001 à 1008, selon le bien concerné.

 

Explication de L’article 115, n° 22a L.I.R. prévoit une exonération de 90 % des revenus nets provenant de la location de logements sous certaines conditions spécifiques.

Voici les éléments clés de ce régime :

🔹 Objectif

Encourager la mise à disposition de logements locatifs à long terme dans un contexte de pénurie de logements.

🔹 Conditions principales

Pour bénéficier de l’exonération :

1. Type de bien : le bien immobilier doit être situé au Luxembourg et affecté à des fins d’habitation.
2. Durée de location : la location doit être conclue pour une durée d’au moins 3 ans.
3. Date de mise en location : la première mise à disposition à la location doit intervenir après le 31 décembre 2023.
4. Qualité du logement : le logement doit respecter les critères de décence définis par le Code civil et/ou réglementations applicables.
5. Enregistrement : le bail doit être déclaré à l’Administration des contributions directes.
6. Montant exonéré : seule 90 % du revenu net (après déduction des charges admissibles, comme intérêts d’emprunt, frais d’entretien, etc.) est exonéré d’impôt. Les 10 % restants restent imposables.

🔹 Conséquences fiscales

• Réduction significative de la base imposable pour les bailleurs.
• À noter : les revenus locatifs exonérés n’entrent pas dans le calcul du taux effectif pour les autres revenus, ce qui augmente l’attractivité du régime.

Exemple :

Situation :

• Un particulier loue un appartement situé à Luxembourg-Ville à partir du 1er février 2024.
• Le loyer mensuel est de 1 500 €, soit 18 000 € par an.
• Les charges déductibles (intérêts, assurances, entretien, frais de gestion, etc.) s’élèvent à 3 000 € par an.
• Le bail est enregistré et la durée est de 5 ans.

Calcul du revenu locatif net :

• Revenu brut : 18 000 €
• Moins charges déductibles : – 3 000 €
• Revenu net imposable : 15 000 €

Application de l’exonération :

• Exonération de 90 % → 13 500 € exonérés
• 10 % restants imposables → 1 500 € soumis à l’impôt sur le revenu

🔹 Impact fiscal :

Au lieu d’être imposé sur 15 000 €, le bailleur ne sera imposé que sur 1 500 €, ce qui représente une économie d’impôt substantielle, surtout dans les tranches d’imposition élevées.